Lakáshitel önerő: mennyi kell és hogyan teremtsem elő?

A legegyszerűbb, ha egy példán keresztül nézzük meg.

Tegyük fel, hogy vásárolni szeretnél egy lakást 40 millió forintért. Ehhez hitelt vennél fel, a hitel fedezete a kiszemelt lakás lenne. A bank az adósságvizsgálat után azt mondja, hogy ad neked mondjuk 30 millió forintot, ha te hozzáteszed a maradék 10 milliót.

Ez a 10 millió forint, amit te magad jó esetben saját pénzből (de semmiképp se más hitelből) adsz bele a lakás vételárába, lesz az önerő.

Az önerőt valójában nem kell befizetned a banknak, de igazolnod kell, hogy megvan. Enélkül nem kaphatsz hitelt, de néhány kivétel persze van. Nézzük meg a részleteket is!

Az önerő mértékét a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. sz. MNB rendelet szabályozza.

Ennek értelmében az önerő alapesetben legalább a fedezetként szolgáló ingatlan (vagy ingatlanok) forgalmi értékének 20 százaléka. Egy 50 millió forint értékű lakásra tehát maximum 40 millió forint hitelt kaphatsz, ha csak az ingatlan értékét vesszük alapul. Ehhez a 40 millió forinthoz legalább 10 millió forint önerőt kell hozzátenned.

A jogszabályt módosította a 64/2023. sz. MNB rendelet, amelynek értelmében 2024. január 1-től az első lakásukat szerző fiataloknak elég 10 százalék önerőt összegyűjteni.

Ha tehát még nem volt korábban 50 százalékot meghaladó tulajdonod más lakásban, 41 év alatt vagy, illetve korábban csak olyan lakásban voltál tulajdonos, amelyen másvalaki haszonélvezeti joga volt (tehát örökölted a tulajdonjogot), akkor az első lakásodhoz elég 10 százalék önerőt felmutatnod.

Ha a lakáshitelben adóstárs is van, akkor neki is meg kell felelnie ugyanezeknek a feltételeknek.

A fenti példánál maradva, ha az első lakásod értéke 50 millió forint, akkor ehhez - ha teljesülnek a feltételek - elég 5 millió forint önerőt igazolni.

Most pedig lássuk, mi minden számít önerőnek.

Régen volt arra lehetőség, hogy ha elég magas volt a jövedelmed, akkor akár önerő nélkül is vehettél fel lakáshitelt. Ma már a bankok nem kínálnak ilyen hiteleket. Ha lakást vásárolsz vagy építesz, akkor önerő mindenképpen kell.

És a jó hír?

Az, hogy nem biztos, hogy csak a saját megtakarításod jöhet szóba. Lássuk mit használhatsz önerőként.

A lakáshitelhez használt önerő elsősorban készpénz. Természetesen nem kell, hogy bankjegyekben a fiókodban legyen, tökéletes az is, ha a bankszámládon van.

Ez lehet a saját félretett pénzed, származhat az előző lakásod eladásából, de összeadhatja például a család is.

Származhat bármilyen megtakarításodból vagy befektetésedből. Ez lehet valamilyen alapban, állampapírban vagy más értékpapírban tartott pénz, de akár lejáró befektetéssel kombinált életbiztosítás is.

Ezekben az a jó, hogy nem csak úgy bepakolgatod egy számlára a pénzed, és nem a párna alatt tartod, de hozamot is termel. Az értékét így nemcsak megtartja, de még valamennyi hozzá is jöhet az eredetileg félretett pénzedhez. De amikor meglévő megtakarításodból veszel ki pénzt, hogy meglegyen a szükséges önerő, nézz utána, hogy ennek milyen költségei vannak.

A lakástakarékpénztár is egy megtakarítási forma, ami régebben volt népszerű, de pár éve már nem lehet rá állami támogatást kapni. Ettől függetlenül lehet hogy kötöttél ilyet és hamarosan lejár, vagy ha már előre tudod, hogy majd egyszer lakást szeretnél, érdemes előre félretenned kifejezetten erre a célra, és nyithatsz lakásszámlát.

Az LTP megtakarítás futamideje lehet rövidebb, 4 év körül, és hosszabb, akár 10 év felett is. A legtöbben valószínűleg nem gyűjtenek tizenévig a leendő lakásukra, de valójában nem rossz ötlet már egész fiatalon elkezdeni a takarékoskodást.

A hosszabb futamidők megfelelhetnek annak is, aki a gyermeke lakására gyűjt. Az LTP-ben összegyűjtött pénzt ugyanis nem csak a saját hiteledhez használhatod fel önerőként, hanem közeli hozzátartozóidat is segítheted így. És fordítva, a közeli hozzátartozód is hozzáadhatja a lakáskasszáját a te önerődhöz.

Viszont ha nem akarod, nem muszáj az általa ajánlott hitelt választanod, felvehetsz piaci lakáshitelt is valamelyik banknál, és használhatod az LTP megtakarításodat önerőként.

Egy hitelhez több lakástakarékpénztárt is használhatsz. A saját neveden is lehet több számla, illetve bár a havi megtakarításnak általában van maximuma, van olyan LTP, ahová havonta magasabb összegeket is félretehetsz. Ha valaki úgy gyűjtene neked, hogy nem vagytok rokonok, arra is van lehetőség, ha téged jelöl meg kedvezményezettként.

Ha akkor vennél lakást, amikor még nem jár le az LTP számlád, akkor arra is van lehetőséged, hogy áthidaló kölcsönt vegyél fel. Arra viszont figyelj, hogy ez ugyanúgy hitel, tehát nem az önerődet növeli.

Ha pedig más venne fel áthidaló kölcsönt a saját számlájára, és neked adná a hiteledhez, akkor őt is be kell vonnod adóstársként a hitelbe. Erre nincs szükség akkor, ha lejáró pénztári számláját adja neked.

A munkáltatói támogatást, önkormányzati támogatást illetve kölcsönt, és az egyéb vissza nem térítendő támogatásokat önerőként felhasználhatod lakáshitelekhez.

Ilyen lehet például a falusi CSOK összege (nem a hozzá kapcsolódó hitel, hanem csak a támogatás).

Arra figyelj, hogy a támogatásoknak mindig vannak feltételei, amelyeket teljesítened kell ahhoz, hogy jogosult legyél az adott támogatásra. A feltételeknek pedig a támogatási időszak alatt végig meg kell felelned. Ha ez nem teljesül, akkor a támogatás visszafizetésére fognak kötelezni.

A Babaváró hitel is lehet önerő. Itt arra kell figyelned, hogy a Babaváró maga is egy kölcsön, tehát azt is törlesztened kell.

Ha nem a várandósság alatt veszed fel a Babavárót, akkor azonnal törlesztened kell, de ha szüneteltetéssel indítasz, akkor három év múlva el kell kezdened visszafizetni.

A Babaváró szerencsére induláskor kamatmentes, de ha az első öt évben nem születik gyermeketek, akkor kamatot is fizetni kell utána, illetve vissza kell fizetned az addig kapott kamattámogatást, büntetőkamattal együtt. Ennek a mértéke 2022. őszétől 5 százalék.

Ha a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nincs legalább 90 nap, akkor a Babavárónak általában csak 75 százalékát számítja be a bank önerőként. Ha a Babaváró és a lakáshitel között több, mint 90 nap van, akkor a teljes Babaváró lehet önerő.

Mutatjuk, hogy milyen Babaváró hiteleket kínálnak a bankok.

Erre figyelj:

A Babavárón kívül más kölcsön vagy hitel nem lehet önerő. Tehát azt a készpénzt, amit személyi kölcsönként vettél fel, vagy például egy szabad felhasználású jelzáloghitel összegét nem használhatod önerőként, ezt jogszabály is tiltja.

Ha építési hitelt veszel fel, akkor önerőként szóba jöhet a már megvásárolt és az építés helyszínén tárolt építőanyag.

Arra kell figyelned, hogy ezeket az anyagokat be is kell építened. Amíg ez nincs meg, addig a bank nem folyósítja a hitelt, csak miután az anyagokat felhasználtad. Ezt egy helyszíni szemle során ellenőrzik is.

Ha a hitel összege kisebb mint a fedezet értékének a 80 százaléka (első lakásnál 90 százaléka), akkor a fedezet mellé nem kell több önerő.

Ha tehát 40 millió forintért veszel lakást, de van megtakarításod, és csak 20 millió forint hitelre van szükséged, akkor emellé a bank jó eséllyel nem fog kérni még egy ingatlant fedezetként.

De mi a helyzet, ha nincs 10-20 millió forintos megtakarításod?

Hogy mit fogadnak el a bankok pótfedezetként és mit nem, illetve milyen értékű ingatlan jöhet szóba, az bankonként eltérő.

Azt is megteheted, hogy nem a vásárolni kívánt lakást vonod be a hitel mögé fedezetként, hanem egy másik, nagyobb értékű ingatlant. Ezt pótfedezetnek hívják. Ha ennek elég magas az értéke, akkor nem feltétlenül kell még plusz önerővel kiegészíteni (vagyis ilyenkor az önerő nélküli lakáshitel felvétele is lehetséges). Vannak olyan hitelkonstrukciók, amelyeknél nem lehetséges, hogy az a lakás, amit vásárolsz vagy építesz ne legyen fedezet.

Arra figyelj, hogy általában nem mindegy, hogy a pótfedezetnek ki a tulajdonosa. A bank azt szereti a legjobban, ha minden a tiéd, de el szokták fogadni azt is, ha közeli hozzátartozód a tulajdonos.

Azt a legtöbb bank nem veszi szívesen, ha mondjuk egy barátod bocsát rendelkezésedre egy ingatlant, bár ez nem is igazán jellemző.

Az önerő általában a hitelfelvevők rémálma, de valójában nem szükséges minden típusú hitelhez.

A személyi kölcsönökhöz egyáltalán nem kell, és az áruhitelhez vagy az autóhitelhez sem. Ezeknek a kölcsönöknek a fedezetét a jövedelmed jelenti, nem kér a bank hozzájuk sem ingatlanfedezetet, sem önerőt.

Sőt, a jelzáloghitelek közül sem kell mindig mindegyikhez önerő. Ez általában a hitel összegétől függ, de ha például felújításhoz, bővítéshez vagy korszerűsítéshez veszel fel lakáshitelt, akkor nem feltétlenül lesz szükséged önerőre.

Ennek az az oka, hogy a lakásod értéke valószínűleg sokkal nagyobb, mint maga a hitel összege, így az ingatlan bőven megfelelő fedezetet nyújt a hitelhez.

A szabad felhasználású jelzáloghitelhez sem kell önerő, mert ez a hitel bármire felhasználható. Ezért nem lehet tudni, hogy minek az árához képest mekkora önerőre lehetne szükség.

Fontos, hogy a fedezet értékének itt is legfeljebb a 80 százalékát kapod hitelbe, csak itt nem az ingatlan vételárát akarod összegyűjteni, hanem valami másra költenél, ami nem biztos, hogy túlnyúlik ezen a 80 százalékon.

Ami viszont rossz hír:

Míg egy személyi kölcsön maximálisan igényelhető összege 10 millió forint alatt van, addig egy jelzáloghitel akár 100 millió forint is lehet.

Ez komoly összeg, és a banknak biztosra kell mennie. Egyrészt azért, hogy ne menjen csődbe a sok bedőlt hitel miatt, másrészt jogszabály is kötelezi erre. Ezért az ilyen, jellemzően nagyobb összegű hiteleknél kötelező az önerő és a fedezet is.

Itt megnézheted, hogy milyen hiteleket találsz az egyes bankoknál, de a kalkulátor alatt az útmutató folytatódik, érdemes tovább olvasnod. Állítsd be a jövedelmed és hogy mennyi hitelt szeretnél felvenni, ezzel jobban személyre szabhatod a találatokat. Külön rá tudsz keresni a fogyasztóbarát hitelekre is.

Valóban igaz, hogy a jelzáloghitelek mögött ingatlanfedezet is van, és ez eleve védi a bankok pénzét. Ha te valami miatt nem tudod törleszteni a hitelt, akkor a bank végső esetben elárverezheti a lakásodat, és így nem éri (akkora) veszteség. Akkor mégis miért van szükség még önerőre is?

Ennek több oka is van.

Egyrészt a jogalkotó szándéka az, hogy felelősen gondolkodjunk, amikor hitelt veszünk fel. Ha anyagilag is hozzájárulsz a hiteledhez, akkor valószínűleg nem fogod úgy érezni, hogy az öledbe hullott egy nagyobb összeg, amelyből lakást vehetsz.

Ráadásul ha saját pénzzel is be kell szállnod a lakásvásárlásba, akkor lakást is máshogy kezeled, és jobban a magadénak érzed, mintha az egész vételárat hitelből fizetnéd.

Egyébként sem árt, ha ez az alapelv. Csak akkor igényelj hitelt, ha valóban kell, mert ha könnyen hozzájutsz némi plusz pénzhez, akkor erős lehet a csábítás, hogy abból vegyél karácsonyi ajándékot vagy utazgass belőle. Ez pedig nem biztos, hogy jó ötlet, mert észre sem veszed, és máris adósságspirálba kerültél.

A hitelnek nem az a célja, hogy olyan pénzt költs, amit nem keresel meg, hanem az, hogy hamarabb megvásárolhasd azt, ami előrébb visz az életben és amire most még nincs elég pénzed.

A bank persze csak akkor fog hitelt adni, ha biztos benne, hogy azt te vissza is tudod fizetni. Így törlesztőrészletek formájában vissza kell fizetned a banknak, méghozzá kamatokkal együtt. Úgy is lehetne mondani, hogy a kamat az ára annak, hogy előrehozod azt a vásárlást, amire csak később lenne egyben pénzed.

Másrészt a bankot egész egyszerűen jogszabály kötelezi arra, hogy lakáshitelnél önerőt kérjen. A banknak a biztonságra kell törekednie akkor, amikor neked hitelt ad. Ezért nem szabad, hogy túl nagy összeget folyósítson, amit esetleg már nem tudnál biztonságosan törleszteni.

Hogy mi a túl magas, azt az MNB adósságfék szabályai mondják meg. Ez alapján:

(A jogszabály erre pontos százalékokat határoz meg, de erről mindjárt bővebben is lesz szó.)

Mivel a bank nem hitelezheti meg a lakás teljes árát, a lakás vételárából fennmaradó összeget neked kell kifizetned.

Ahhoz, hogy meghatározhasd, mekkora önerőt kell összegyűjtened, előbb nem árt tudni, hogy egyáltalán mekkora összegű hitelt vehetsz fel.

Ezt egy lakáshitelnél két szempontból is vizsgálja a bank.

Itt jönnek a képbe a korábban említett MNB adósságfék szabályok. Az a jogszabály, ami biztosítja a biztonságos hitelezést, azaz, hogy a bankok akkora hitelt adjanak, amit törleszteni tudsz a futamidő végéig.

A jogszabálynak két pillére van.

Az egyik a JTM, azaz a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató. Ennek segítségével határozhatja meg a bank, hogy legfeljebb mekkora lehet a havi törlesztőd.

A havi jövedelmednek legfeljebb csak egy bizonyos százalékát tehetik ki a fizetendő törlesztőrészleteid, méghozzá az összes hiteled törlesztője együtt. Ha tehát van olyan hiteled, kölcsönöd, amit korábban vettél fel, és a törlesztőrészleteit még fizeted, vagy van hitelkártyád vagy folyószámla-hitelkereted, akkor azok mind számítanak.

Az új hiteled törlesztőjének ebbe a százalékba pótlólag, a többi meglévő törlesztő mellé kell beleférnie.

Az arány sávosan emelkedik, minél többet keresel és minél hosszabb a lakáshiteled kamatperiódusa (azaz minél biztonságosabb a hitel), annál nagyobb rész mehet hitelfizetésre.

Ha például 350 000 forint a család jövedelme, és 5 éves kamatperiódusú hitelt vennél fel, akkor a jövedelmednek a 35 százaléka lehet a hiteltörlesztő, azaz havi 122 500 forintot költhetsz hitelekre.

Ha viszont végig fix hitelt választasz, és a család jövedelme mondjuk 650 000 forint, abból már 60 százalékot is kitehetnek a törlesztők, azaz havi 390 000 forintos hitelt is felvehetsz.

Az így kiszámolt maximális törlesztő meghatározza, hogy legfeljebb mekkora összegű hitelt kaphatsz és milyen hosszú futamidőre. (Nem csak ettől függ, de most ez a lényeg.)

Ez az a hitelösszeg, amit egy előzetes hitelbírálat során is ki tud neked számolni a bank akkor, amikor még nem is néztél ki egyetlen lakást sem, csak fel szeretnéd mérni, hogy mégis milyen lehetőségeid lennének a jövedelmed alapján.

Most érkezünk el az ingatlanfedezethez.

Ha már megvan, hogy mekkora hitelre vagy jogosult, milyen kamat mellett és milyen hosszú futamidőre, akkor jön az ingatlanfedezet kérdése.

Az adósságfék szabályok másik pillére a HFM, azaz a Hitelfedezeti Mutató. Az önerő szempontjából talán ez még fontosabb.

Ennek értelmében a bank nem adhat magasabb összegű hitelt, mint az ingatlan értékének 80 százaléka. Ez azt jelenti, hogy ha van egy 40 millió forintos lakás, aminek a megvásárlására te hitelt vennél fel, akkor a bank legfeljebb 32 millió forintot fog rá adni. Ez akkor is így van, ha a jövedelmedből egyébként magasabb összegű hitelt is ki tudnál fizetni.

Első lakás esetében, ha még nem volt más lakásban 50 százalékot meghaladó tulajdonrészed, 41 év alatt vagy és csak olyan lakásban voltál tulajdonos, amelyen másnak haszonélvezeti joga volt, az ingatlan értékének 90 százaléka is lehet a hitelösszeg.

Mindkét pillérnek meg kell felelni és az alacsonyabb a mérvadó, tehát minimum 8 millió forintnyi önerőt biztosan neked kell hoznod.

De ez a legjobb forgatókönyv.

A fedezet értékének a 80 vagy 90 százaléka ugyanis a hitel lehetséges maximális összege, és a bank dönthet úgy is, hogy nem ad 80 százalékot, csak mondjuk 70-et, vagy 60-at.

Hogy pontosan mennyit hajlandó hitelezni, azt nem hasraütés-szerűen mondja meg. Több szempont alapján végzi el az adósvizsgálatot, és annak eredményeképpen határozza meg a pontos összeget.

Tehát attól függően, hogy milyen a lakás, hol van, milyen a jövedelmi helyzeted, mi a munkád, hány éves vagy, stb., lehet, hogy 8 millió forint önerő kell majd, de lehet, hogy 16 millió.

A lenti lakáshitel-kalkulátorban azt látod, hogy mekkora hitelt kapnál, ha a család 350 000 forintos jövedelme mellett szeretnél 30 millió forint hitelt felvenni 20 évre.

Próbáld ki a JTM-korlátot!

Állítsd magasabbra a hitelösszeget, rövidebbre a futamidőt, vagy alacsonyabbra a jövedelmet és látni fogod, hogy hibaüzenetet kapsz majd. A kalkulátor figyelembe veszi ugyanis a JTM-korlátot is a számításnál.

Ha az első lakásodat készülsz megvásárolni, akkor valószínű, hogy még viszonylag fiatal vagy. Ebben az életkorban pedig keveseknek parkolnak milliók a bankszámláján csak úgy, egyszerűen azért, mert még nem dolgoztál hozzá eleget.

Amikor még iskolásként vagy friss munkavállalóként baráti összejövetelekre és bulikba jársz, szórakozol, nyaralni jársz a barátaiddal, akkor ritkán gondolsz arra, hogy 5-7 év múlva majd szeretnél egy lakást, amihez majd önerőre is szükséged lesz, tehát érdemes előre gondolkodnod és spórolnod rá. Ez még akkor is igaz lehet, ha egyébként megnézed mire mennyit költesz.

Ha már van lakásod, de újat szeretnél, akkor épp az lehet a probléma, hogy talán most is fizeted a korábbi lakáshiteled törlesztőrészleteit, esetleg vannak más kölcsöneid is, amiket törlesztesz. Lehet, hogy vannak gyermekeid is, róluk is gondoskodsz, és nem mindig könnyű az önerőre is előre félretenni.

Talán a legfontosabb kérdés, ami felmerülhet, hogy mennyi idő összegyűjteni a szükséges önerőt?

A rövid válasz az, hogy valahol 2 évtől 15 évig.

Hogy te mennyi idő alatt tudod összegyűjteni a pénzt, az sok mindentől függ, például, hogy mennyit tudsz félretenni havonta, mire költesz, stb.

Végezetül tehát adunk néhány tippet arra, mi mindent tehetsz a mindennapjaidban, amivel többet tudsz félretenni, és előre hozhatod a lakásvásárlás időpontját.

Vizsgáld meg a jövedelmi helyzetedet! Nézd meg, hogy mennyi az összes jövedelmed, és ezzel szemben mennyit költesz havonta.

A havi költségvetésedet már mobilapplikációk segítségével is nyomon követheted. Így látni fogod, hol költesz túl sokat, és honnan tudnál egy kicsit visszavenni.

Ha ragaszkodsz is a jó minőségű dolgokhoz, nem kell mindent feltétlenül drágán megvenned.

Az sem mindegy, hogy hol vásárolsz, de az sem, hogy mit. Gyakran az áruházak saját márkás termékei semmivel sem rosszabb minőségűek, mint drágább márkás társaik. Érdemes kipróbálni párat, és ha elégedett vagy az olcsóbb termékekkel, a jövőben választhatod azokat.

Vagy vásárolhatsz használt ruhákat az újak helyett. Nagyon jó minőségi darabokat lehet kifogni, ha rászánod az időt a válogatásra. Ez nem csak a ruhákra vonatkozik, amit tudsz, érdemes használtan megvenni. Ezzel az ökológiai lábnyomodat is csökkented, amellett, hogy spórolsz.

Főzz magadra! Ha megteheted, vigyél a munkahelyedre saját készítésű ebédet. Sokkal olcsóbb, és sokszor még finomabb is.

Próbáld csak azokat a dolgokat megvásárolni, amikre valóban szükséged van. Az impulzusvásárlás elég költséges tud lenni. Írj listát, és csak azt vedd meg, ami rajta van.

Nemcsak te vásárolhatsz használtan, tőled is vásárolhat más. Jó állapotú használt tárgyaidat, ruháidat, bútoraidat te is eladhatod.

Ez a környezettudatosság szempontjából is jó döntés, és olcsóbbak is a dolgaid, ha az árukat utólag részben visszakapod.

Ha korábban már vettél fel hitelt, személyi kölcsönt vagy áruhitelt, akkor érdemes időről időre megvizsgálnod, hogy lecserélheted-e egy olcsóbbra. Könnyen lehet, hogy van egy hitelajánlat jobb feltételek mellett, ilyenkor érdemes meggondolnod, hogy kiváltod a régi hiteled.

Így hamarabb letudhatod a törlesztést, és több pénzt takaríthatsz meg.

Az jó, ha tudsz pénzt félretenni, de nem mindegy, hogy hol tartod. Otthon készpénzben tartani a legrosszabb megoldás, de ha csak a számládon parkol, akkor is folyamatosan veszít az értékéből.

Olyan megoldást keress, ami hozamot termel. Lehet egy jó megtakarítási számla, állampapír, de be is fektetheted valamilyen eszközbe.

Ha befektetnél, akkor olyan formát válassz, amit biztonságosnak érzel. Tőzsdézni nem feltétlenül jó ötlet, de vannak kevésbé kockázatos eszközök, például egy értékpapír vagy befektetési alap megfelelő lehet.

Az albérleti díj elég komoly tétel sokak kiadási listáján.

Próbálj meg minél alacsonyabb bérleti díjat fizetni. Bérelhettek lakást közösen pár barátoddal, kereshetsz kisebb albérletet, vagy költözhetsz valamivel távolabb a városközponttól.

Figyelj arra, hogy az albérleted rezsije minél alacsonyabb legyen.

Ha megteheted, akár pár évre vissza is költözhetsz a szüleidhez. Ez felnőtt korban nem feltétlenül kényelmes, de nagyot dobhat a megtakarításodon.